Разнообразием современных земельных правоотношений обусловлены различные способы образования земельных участков, предусмотренные законодательством. Так, статьёй 11.2 Земельного кодекса РФ определено следующее: земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В целях предупреждения ошибок в применении предоставленных Земельным кодексом возможностей рассмотрим способы образования участков с учетом их индивидуальных особенностей.

Для формируемых (новых) земельных участков предусмотрено образование их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В отношении поставленных на кадастровый учет земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, возможно осуществление объединения (только для смежных земельных участков), перераспределения (в исключительных случаях, предусмотренных ч.3 ст.11.7 Земельного кодекса) и раздела. При чем законодатель определяет в данном случае два вида раздела:

1) раздел, при котором образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, – раздел, который можно назвать «классическим», когда сумма площадей образуемых земельных участков составляет площадь исходного земельного участка;

2) раздел, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, – когда производится образование одного или нескольких земельных участков, что не приводит к прекращению существования исходного земельного участка, но лишь требует исключения из него площади образуемых участков и изменения соответствующих его границ. Данный вид раздела применяется исключительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также к земельным участкам, предоставленным садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.

Необходимо заметить, что все способы преобразования (образования) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривают обязательное наличие соответствующих решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, - что вполне закономерно, так как указанные органы, представляя собственника, вправе распоряжаться данными земельными участками.
Вызывающим наибольший интерес населения является, безусловно, вопрос о возможностях (способах) преобразования земельных участков, находящихся в частной собственности. Итак, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть преобразованы следующими способами: раздел, объединение, выдел, перераспределение. Остановимся на их особенностях.

Объединение и перераспределение возможно исключительно для смежных земельных участков, то есть для участков, имеющих общие границы. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование исходных земельных участков прекращается. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, существование исходных земельных участков также прекращается.

При разделе земельного участка, находящегося в частной собственности, образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок прекращает свое существование (за исключением описанного выше случая раздела, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах).

С учетом норм земельного законодательства можно сделать вывод, что способы объединения, перераспределения и раздела применимы для земельных участков, находящихся как в частной индивидуальной собственности (в том числе в собственности одного и того же лица), так и в общей долевой либо совместной собственности. При объединении, перераспределении и разделе земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки (при перераспределении - в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков).

Только для земельных участков, находящихся в долевой собственности, предусмотрен способ преобразования – выдел (выдел доли или долей). При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей из земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В завершение разговора о преобразовании земельных участков хочется также обратить внимание на следующее. По общему правилу образование земельных участков допускается только при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Приведенная норма Земельного кодекса РФ защищает законные интересы лиц, не являющихся собственниками, но обладающих земельными участками на праве аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.п.

Необходимо отдельно отметить, что исходные земельные участки прекращают свое существование не в момент постановки на кадастровый учет образуемых объектов недвижимости, но только после регистрации прав на образуемые объекты недвижимости. При этом до дня государственной регистрации права внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения (временные) аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Приведенные нормы установлены статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы. В случае необходимости преобразования земельных участков требуется учитывать характерные особенности земельных участков (к примеру, наличие смежных границ при объединении), а также нормы земельного законодательства, которые регламентируют возможность либо невозможность преобразования в зависимости от того, какие лица являются субъектом права в отношении соответствующих земельных участков (частная либо государственная собственность). И, так как право на объекты недвижимого имущества возникает с момента его регистрации, - после постановки на кадастровый учет образованных земельных участков необходимо помнить о сроке, в течение которого законодательство позволяет зарегистрировать Ваши права.


Начальник отдела кадастрового учета № 2
И.А. Русаова