Сегодня мы затронем очередную тему – это проблемы жильцов многоквартирных домов по реализации своих прав на общую долевую собственность в домах с выгодой для всех проживающих, направленную на извлечение имущественной выгоды и снижения платы по верхней строке платежки, а также нарушение прав жильцов со стороны управляющих компаний и других лиц.

Уже который год нам местные и федеральные власти везде только и твердят о реформе в сфере ЖКХ. В действительности же дело движется очень туго. Население проявляет удивительное равнодушие к судьбе своих многоквартирных домов. А чиновники и бизнесмены тем временем не дремлют и методично лишают жильцов общедолевой собственности, получая за счет нее многомиллионную прибыль.

Достояние народа – фабрики, заводы, дороги, детские сады уже прихватизированы местной властью, теперь дошла очередь до прихватывания общедолевой собственности в жилищно-коммунальной сфере и земли в городах и поселках. Если говорить юридически грамотным языком, то общедолевая собственность – это идеальная доля каждого гражданина России как наследника в общей собственности страны.

Но право на нее нужно соответствующим образом заявить и оформить. Ведь законодательно закрепленные возможности самоуправления привели к тому, что наряду с представителями власти и бизнеса появился новый социальный партнер – полномочный представитель общего собрания жильцов дома. Именно он должен не позволить в дальнейшем нахально и беззастенчиво распоряжаться фасадами, подвалами, крышами, мансардами и дворовыми территориями представителям городской власти и бизнеса. Прецеденты грамотной защиты жильцов уже есть.

Например, собственники помещений в одном доме в судебном порядке доказали свое общедолевое право на фасад дома, на котором администрация Владивостока без согласия собственников разрешила размещение рекламного панно сроком на 25 лет с возмездной оплатой в сумме 1770 тысяч рублей. Жильцы дома вовремя поняли, что, рачительно используя свое право на долевое имущество, они могут сами получать прибыль и сокращать расходы на коммунальные услуги. Но для этого нужно не сидеть и ждать, когда придет дядя и сделает все за вас, а создавать инициативную группу из активистов, которые помогут подготовить и провести собрание собственников помещений. Можно обратиться за квалифицированной юридической помощью в Юридическую группу «Правовая защита», которая приглашает членов инициативных групп на консультации каждый вторник к 11 часам в офис, расположенный по адресу: г.Тамбов, ул. Мичуринская, дом 2а, тел. 8 915 674 08 78, 47-28-53. (первая консультация для инициативных групп жильцов – бесплатно).

Для многих читателей будет, наверное, откровением, что в настоящее время первичной формоорганизующей ячейкой гражданского общества стали инициативные группы граждан, созданные для решения проблем местного значения.
Но как трудно, порой, поднять людей на решение общей проблемы! Многие жильцы даже не представляют, какие же формы собственности реально существуют в их доме.

Сегодня любой муниципальный многоквартирный дом имеет три вида собственников: чиновника, управляющего общей совместной, унитарной собственностью; предпринимателя, управляющего частной, долевой, акционерной собственностью, и гражданина приватизированной квартиры, управляющего общедолевой собственностью. Поэтому собрание собственников помещений в доме как орган управления, должен выражать и защищать интересы их всех.

Наличие различных собственников в одном доме - главное препятствие в проведении общего собрания. Те, кто защищает государственные (социалистические) принципы управления, ратуют за «управляющие компании», те, кто отстаивают частные, рыночные (капиталистические) принципы управления, бьются за ТСЖ, а те, кто против этих видов управления – автоматически попадают в лагерь защитников «непосредственного управления». Причем, последние находятся в самом трудном положении, поскольку в России нет никакой практики, как его осуществлять в реальности.

Жильцы не могут найти общий язык для решения своих проблем, зато администрация города Тамбова вовсю использует в своих интересах схему взаимоотношений рынка ЖКХ переходного периода, договорные отношения которой противоречат действующему законодательству.

С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ управление должно осуществляться не жилищным фондом, как это делается сейчас, а многоквартирным домом, причем с обязательным подомовым учетом платежей за жилищно-коммунальные услуги. Последние, согласно ст. 154 ЖК РФ, имеют теперь адресное целевое назначение и закрепленную нормой закона структуру платежей. Поэтому платы за жилое помещение и коммунальные услуги не могут быть использованы управляющими компаниями на какие-либо иные нужды содержания и благоустройства городского хозяйства.

А что делается в этом секторе в Тамбове? Должностные лица администрации города не только не помогают, а препятствуют оформлению и регистрации права собственности на общее имущество граждан-собственников многоквартирных домов. Чиновники управляющих компаний с подачи администрации города и с молчаливого согласия губернских властей в нарушение ст. 44 и 36 ЖК РФ оформляют договоры аренды земельных участков, на которых бизнесменами ведется незаконная уплотненная застройка в пределах придомовых территорий многоквартирных домов. Отдельные компании, такие как Домолинк и отдельные предприниматели умело осуществляют «рейдерский» захват и незаконно устанавливают в подъездах многоквартирных домов ящики для подключения жильцов к Интернету, кабельному телевидению даже без получения согласия жильцов дома, выраженного в письменном протоколе общего собрания жильцов. А жильцы не успевают вовремя сорганизоваться и дать грамотный отпор таким захватчикам. А ведь сдав в аренду или временное пользование часть общедолевой собственности, жильцы смогли бы снизить свои расходы не только по верхней строке платежных квитанций, но и по коммунальным платежам.

Администрация Тамбова навязывает собственникам многоквартирных домов услуги управляющих компаний, аффилированных с чиновниками мэрии, которые умышленно препятствуют созданию ТСЖ и иных законных органов управления домами, отказывают им в получении балансовых документов на имущество, в том числе и на ранее перечисленные платежи за жилье и коммунальные услуги.

Умело выстроенная система посредников позволяет уводить целевые платежи населения, которые перечисляются на транзитный счет местной администрации. И это вместо адресного содержания и ремонта предаварийных домов.

Обращаем внимание жильцов многоквартирных домов на то, что создавать нормативно-правовую базу управления самим домом придется вам самим, поскольку юристы, которые работают в администрациях городов и поселков, защищают интересы власти. И хотя в ЖК РФ в ст. 165 сказано, что органы местного самоуправления «содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность», на самом деле ничего не делают, а переводят вопросы образования взрослых граждан в сфере ЖКХ в коммерческое русло. Такую квалифицированную помощь вам сможет оказать высокоподготовленные юристы «Правовой защиты».

Социальные вопросы при выборе способа управления своим домом жильцам все равно придется решать самим. Некоммерческие принципы местной демократии выходят сейчас на уровень первостепенной задачи в каждом подъезде, в доме, на улице, в микрорайоне. Времени на раскачку не осталось.

Как всегда мы продолжаем рубрику «Консультант»

Вопрос: Я являюсь собственником 2-х комнатной квартиры в многоквартирном доме по улице Чичерина. Являюсь ли я собственником помещений расположенных в доме – чердак, подвал и другие помещения и чем это предусмотрено?

Ответ: В соответствие с требованиями п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Вопрос: У нас в доме фирма Домолинк установила ящик для подключения жильцов дома к сети Интернет без разрешения жильцов дома, нас никто не опрашивал и собрания не проводил. Должностные лица фирмы сослались на имеющиеся письменное разрешение управляющей компании, но представить мне отказались. Правомерны ли действия такой фирмы и что необходимо нам делать?

Ответ: Прежде всего следует отметить, что в соответствие с требованиями п.4 ст.36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Кроме этого, согласно пп.3 п.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, единственным законным основанием для какой либо деятельности представителей фирмы Домолинк является наличие выписки из протокола общего собрания жильцов дома, в котором будет ясно выражено волеизъявление жильцов дома, дающее согласие на размещение в подъезде Вашего дома соответствующей аппаратуры.
Действия фирмы Домолинк и управляющей компании являются незаконными и Вам необходимо направить письмо-претензию с уведомлением а адрес фирмы Домолинк, в котором изложить Ваше требование устранить препятствие в пользование Вашим имуществом. В случае если в течение 30 календарных дней ответа не последует или Вы получите немотивированный отказ, то Вы вправе обратиться за защитой своих нарушенных жилищных прав в суд и компенсацией судебных издержек за счет ответчика.