Сегодня мы Вам расскажем о реформе ЖКХ. Реформа ЖКХ, вот то модное на чем сейчас начнет играть Единая Россия и говорить о том, что надо срочно менять систему оплаты, отчеты властей перед гражданами, а местные Администрации Тамбовской области и г.Тамбова, начнут надувать щеки и утверждать что работа идет и результат не за горами. Жалуйтесь уважаемые жильцы губернатору и вас непременно «услышат».

Итак, реформа ЖКХ – миф или обман.

Реформа была начата еще в середине 90-х годов. Начало всему было положено тем, что гражданам разрешили бесплатно приватизировать занимаемые ими помещения, но за это потребовали полной оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Выделим два основных жестких стереотипа, навязываемых обществу при подготовке к первому этапу реформы ЖКХ:
1. Все жильцы, занимающие государственную жилплощадь, являются социальными иждивенцами, должниками государства, внося около 2% действительных расходов на эксплуатацию жилья;
2. Отрасль ЖКХ всегда была убыточной, прежде всего, по причине государственных дотаций, поскольку с жильцов никогда не взимался весь комплекс ЖКУ.

Оба тезиса являются заведомо ложными, поэтому все, что происходит с отраслью в период «реформирования», отражает озвученную целевую мотивацию, следующую из заведомо ложных тезисов.

На первом этапе реформы ЖКХ (1992–1996 гг.) главным стало стремление переложить издержки отрасли на плечи граждан. Доля оплаты населением жилищно-коммунальных услуг выросла в среднем с 2% в 1992 г. до 28% в 1996 г., а в некоторых регионах и до 45–60%.

Основной пик преобразований в системе оплаты жилья и коммунальных услуг пришелся на 1995 г., когда доля населения в покрытии стоимости содержания ЖКХ резко увеличилась в среднем в 18 раз, что было идентифицировано руководством отрасли как погашение лишь 20-30% ЖКУ. С социальной точки зрения нововведения были восприняты весьма болезненно, поскольку совпали с годом наибольшего после 1992 г. падения реальных доходов населения: на 13% за год в сравнении с 1994 годом при полном исчерпании каких-либо накоплений. Это лишь укрепило негативное отношение россиян к реформе ЖКХ.

В 1994 г. были предприняты первые шаги по постепенному сокращению бюджетного дотирования предприятий ЖКХ и переводу их на самоокупаемость. Доля затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг, заявленная отраслью для покрытия за счет бюджета или косвенных субсидий (перекрестного субсидирования), снизилась с 97-98% в 1992 г. до 60-80% в 1994 г. Однако комплексного контроля за целевым расходованием средств не велось.

На самом деле в ходе приватизации жилья вначале произошло значительное сокращение услуг, предоставляемых отраслью. Но реформа ЖКХ, начатая из ложной предпосылки, что граждане кругом задолжали за эксплуатацию своих жилищ, из откровенного неуважения к основному потребителю услуг отрасли – уже началась. Инвентарная документация уничтожалась по причине повсеместного участия жилищно-коммунальных служб и органов исполнительной власти на местах в приватизации переселенческого фонда, встроенных помещений, подвалов и п.т.

Многими исследователями отмечалось, что сложившаяся на первом этапе реформирования система управления ЖКХ превратила коммунальные службы в монополистов на местном уровне. У занятых в этой сфере исчезли последние стимулы заинтересованности в улучшении качества работ, в первую очередь, поскольку такой состав и объем работ никем не регламентировался. В отрасли возникла парадоксальная ситуация, когда ее работники на практике не несли ни юридической, ни материальной ответственности за аварии, отключение подачи воды, тепла, энер¬гии и т.п., поскольку при полном исключении государственного регулирования - функции управления и хозяйствования в ЖКХ были слиты. Это привело к неоправданному завышению производственных издержек ЖКХ, бесконтрольное установление цен на услуги, за которые в итоге расплачивалось как население, так и государство.
Главным итогом первого этапа реформирования стало уничтожение государственных ремонтно-строительных трестов и мобильного переселенческого фонда, что лишило отрасль перспективы развития, нарушило систему капитальных ремонтов, реконструкции о обновления жилищного фонда.

Настоятельная необходимость срочного проведения капитальных ремонтов и реконструкционных мероприятий жилья первых массовых серий, где сроки капитальных ремонтов были давно пропущены, выразилась в неоправданном внесении в состав тарифов строки «На капитальный ремонт», что полностью лишило экономического смысла строки «Содержание жилья», «Найм жилья». При этом аккумуляционная сущность данного счета была оставлена в прежних, не отвечающих рыночным требованиям, рамках.
Начисление проводилось от одного квадратного метра общей площади без учета класса сооружения, данных его технического паспорта, общей историографии, физического износа. Аккумулированные средства поступали в «общий котел» и расходовались «по мере надобности» без стратегического планирования затрат и требований нормальной эксплуатации. Возникало нечто вроде финансовой пирамиды: вначале ремонтировалось на все средства одно сооружение, а оплатившие ремонт жители совершенно другого жилья – могли надеяться, что при возникновении аварийной ситуации на «общие» средства отремонтируют и их жилье. Все это происходило в условиях полного отсутствия какого-либо контроля со стороны государственных и правоохранительных органов.

Все эти процессы вызвали многократное увеличение ЖКУ при полном размывании состава обязанностей в сфере эксплуатации жилого фонда – это явилось основным социальным следствием первого этапа реформы.

В большинстве городов и регионов России принята порочная практика расчета тарифа на основании затрат предшествующего периода, что не стимулирует предприятия отрасли к снижению себестоимости.

На начало второго этапа реформирования без проведения массовых осмотров, без актирования их результатов – руководством отрасли было заявлено, что износ основных фондов ЖКХ оценивается на 60%, а по отдельным районам – 70%, поэтому отрасль нуждается в значительных финансовых вливаниях.

Кроме того, к началу второго этапа происходит полная ликвидация ведомственных жилищно-коммунальных отделов и передача ведомственного жилья и коммунальной сферы в муниципальную собственность. Несмотря на то, что ведомственные ЖЭО располагали собственными производственными участками, передача жилья в муниципальную собственность выразилась в резком возрастании тарифов. Это обосновывалось тем, что «мощность муниципальных предприятий, предназначенных для жилищно-коммунальной сферы, была рассчитана лишь на 40% основных фондов этого хозяйства и без соответствующего финансирования не готова принять дополнительные объемы работ и оказать качественные услуги».

Изменение структуры отрасли выразилось в резком снижении надежности, и экологической безопасности эксплуатации инженерных сетей. Потери воды в ходе аварийных протечек в ряде мегаполисов достигли 50-70%, бытовые утечки воды в системах хозяйственно-питьевого водоснабжения достигли 20%.

В настоящее время надежность систем теплоснабжения в 2,5 раза ниже, чем в европейских странах. Ежегодно заменяется менее 1% сетей вместо минимально допустимых 3%, необходимых для предотвращения переизноса подземных конструкций. Износ инженерных сетей достигает критической черты – 70%. Около 50 тыс. км подземных трубопроводов находятся в аварийном состоянии, около 300 тыс. км требуют немедленного капитального ремонта (общая протяженность подземных коммуникаций – 650 тыс. км). Перепродажа тепла – бизнес, имеющий по разным источникам рентабельность 120-300%. Во все расценки заложены статьи амортизационных отчислений и на восстановление основных средств. Но, поскольку даже квартальными счетчиками тепла снабжено лишь 6,1% потребителей в России, сам норматив потребления рассчитывается, исходя из укрупненных показателей по отрасли. Многочисленные проверки выявляют намеренное накручивание расходной части опять же в условиях полной безнаказанности.

Непосредственно через вновь созданные расчетные центры ЖКХ производится выдача жилищных субсидий с ограниченными сроками назначения. Таким образом, граждане вынуждены отчитываться о доходах не только в налоговых инспекциях по месту жительства, но и в организации, занимающейся по договору найма, эксплуатацией их жилья. Этот шаг окончательно превратил ЖКУ не в оплату за найм жилья и оказываемые подрядные услуги, а в своего рода подушную подать на совершенно новом, фискальном этапе – обложение среднего совокупного дохода. После декларирования доходов расчетными центрами принимается решение о возможности выделения компенсации (льготы или субсидии) по оплате ЖКУ.

Нового строительства в прежних объемах не ведется, сдаваемые в эксплуатацию дома не поступают на баланс ЖКХ, поэтому само понятие «жилищно-коммунальных услуг» при отсутствии нормативной базы, при искусственном выделении из этого понятия строк «Капитальный ремонт», «Уборка и вывоз мусора» и прочих составляющих – на сегодня практически не определяется, - финансовые индикаторы отрасли не содержат корректно выделяемые факторы экономической эффективности.

В отсутствии контроля, четкой нормативной базы осуществления эксплуатационных функций иерархию целей каждому предприятию отрасли предлагается определять самостоятельно. Безусловно, рынок коммунальных услуг в изначальном его понимании – имеет свои региональные особенности. Однако в складывающейся целевой системе регулирования деятельности коммунального предприятия полностью отсутствуют рыночные рычаги влияния. Соединение в управляющих компаниях функций заказчика и подрядчика в отношении основного потребителя, т.е. функций управления и хозяйствования, не только уничтожает все принципы и подходы контроля за деятельностью его подразделений со стороны государства и общества, но и приводит к огромному распылению средств.
Однако главное препятствие для приведения договорной основы работы отрасли в соответствие с действующим законодательством – согласование с жильцами сроков и состава работ. На сегодня отрасль не готова к контролю со стороны основного потребителя и клиента. Поэтому принимаемые под давлением отрасли законодательные акты вступают в противоречие с ГК РФ.
Как неоднократно отмечалось выше, ход реформы ЖКХ, ее направленность вызывает остро негативную реакцию всего населения, руководством отрасли делаются определенные шаги в снятии социального напряжения.

Многими региональными управляющими компаниями жилищно-коммунальной отрасли перед представителями рекламного бизнеса ставятся задачи создания социальной рекламы, способной внушить потребителю первоочередность оплаты ЖКУ. Сложность этой задачи состоит в том, что огромная часть населения России оплачивает ЖКУ непосредственно с первой ступени пирамиды Маслоу, т.е. за счет удовлетворения своих физиологических потребностей. ЖКУ в среднем по России достигают 42% дохода россиян. Население не может реально участвовать в программах ипотечного кредитования, в образовательных и т.п. программах, поскольку формирует на сегодня два основных финансовых потока: ЖКУ и «на еду». При этом каждый житель ежедневно видит уровень обслуживания, состав и объем оказываемых ему отраслью услуг.

В настоящий момент отрасль ЖКХ представляет собою быстро трансформирующуюся государственную структуру, использующую всю мощь государственного аппарата и законодательной ветви власти. После принятия Жилищного Кодекса РФ за неуплату стоимости жилищно-коммунальных услуг по установленным тарифам, из квартир в принудительном порядке выселяются граждане, не оплатившие ЖКУ более чем за три месяца. При этом все виды ремонтных мероприятий отнесены к капитальным ремонтам, государственной системы контроля за расходованием средств так и не возникло. «Рыночные» отношения в сфере эксплуатации жилья государство вводит принуждением квартиросъемщиков к объединению в жилищные товарищества и заключению договоров на обслуживание с предприятиями, имеющими лицензии, выдаваемые в ЖКХ. Большинство таких «предприятий» представляют собою старые жилищно-коммунальные конторы, приватизированные работниками ЖКХ и представителями исполнительной власти не местах.
Оздоровить рыночные отношения на рынках вторичного жилья и коммунального хозяйства жилищно-коммунальной отрасли невозможно без продуманной государственной жилищной политики, выполнение которой контролируется на каждом этапе. Но политика в области ЖКХ вновь сводится к неконтролируемым финансовым вливаниям в отрасль «на капитальный ремонт» со стороны правительства, при жестком условии – непременном погашении большей части стоимости ремонтных работ жильцами. Причем, из мер, необходимых для поддержания уровня надежности жилого сооружения, государство вновь старается навязать пресловутую «тепловую санацию».

Итак, из изложенного можно сделать следующие выводы:
1.Полное отсутствие контроля со стороны государства и Единой России как партии власти не только за ростом цен на ЖКУ, но и за их качеством.
2.Полная безнаказанность администрации Тамбовской области и г.Тамбова за необоснованное повышение тарифов на ЖКУ, которая приводит к полному отсутствию обязанностей и ответственности управляющих компаний, ведь там трудятся приближенные дружественно-родственные чиновники губернских властей.
3.Безнаказанное и полностью бесконтрольное повышение цен на ЖКУ как местными властями, так и управляющими компаниями, что в принципе одно и тоже, при полной поддержке всего этого бардака единороссами.

Можно ли осуществлять контроль за деятельностью Вашей управляющей компании и повышением ею цен на обслуживание? Да можно.
Пишите нам и мы ответим на Ваши вопросы.

Как всегда мы продолжаем рубрику «Консультант.

Вопрос: Скажите пожалуйста какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Ответ: В соответствие с п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом, следует отметить, что в соответствие с п.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.